AfA bei Immobilien: Wie die Abschreibung deine Steuerlast als Investor senken kann

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist ein zentraler steuerlicher Vorteil bei Immobilieninvestments in Deutschland. Sie ermöglicht es deinem Mandanten, den Gebäudewert (nicht das Grundstück) über einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzuschreiben – was die steuerliche Belastung senkt und somit den Nettoertrag verbessert.

Was ist die AfA genau?

• Definition: Die AfA ist eine jährliche Abschreibung auf die Immobilie zur Berücksichtigung von Wertminderungen (z. B. durch Alterung).
• Basis: Nur der Gebäudewert (nicht das Grundstück) ist abschreibbar.
• Satz:
  • Für Gebäude, die nach 1924 gebaut wurden: 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
  • Für Gebäude, die vor 1925 gebaut wurden: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.

Wie fließt die AfA in die Kalkulation ein?

1. Berechnung der AfA pro Jahr:
   • Beispiel: Gebäudewert 800.000 € → 2 % AfA = 16.000 € pro Jahr steuerlich absetzbar.
2. Steuerliche Wirkung:
   • Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen.
   • Beispiel:
     • Einnahmen: 30.000 €
     • Werbungskosten inkl. AfA: 20.000 €
     • → Zu versteuern: nur 10.000 €
3. Nettoeffekt:
   • Je nach Steuersatz (z. B. 42 % bei Spitzensteuersatz) können dadurch mehrere Tausend Euro an Steuern jährlich gespart werden.

Zusammenfassung:

Die AfA macht eine Immobilie steuerlich attraktiv:

• Sie erhöht den jährlichen Netto-Cashflow nach Steuern.
• Sie kann bei einer sauberen Kalkulation den Unterschied machen zwischen positivem oder negativem Cashflow.
• Besonders relevant bei hohem Einkommen, da die Steuersparwirkung dann größer ist.

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